El sale and lease back es una operación por la que una empresa propietaria de su nave o inmueble industrial lo vende a un inversor, como una sociedad inmobiliaria regulada, y firma de forma simultánea un contrato de arrendamiento a largo plazo para seguir operando en el mismo emplazamiento. De este modo, convierte un activo fijo en capital líquido sin perder el uso operativo del edificio.

En resumen: el sale and lease back convierte un inmueble que ya posee en capital que puede reinvertir, sin traslado y sin deuda adicional.

Para un CFO, esto representa una vía de financiación que mejora la liquidez sin comprometer las líneas de crédito existentes. Para un responsable de nave o de la cadena de suministro, significa seguir operando en las mismas instalaciones, con los mismos muelles de carga, al día siguiente del cierre de la operación.

• Valoración. El inversor evalúa el valor de mercado, el estado y el potencial de arrendamiento del inmueble, considerando la ubicación, las características técnicas y la vida útil restante.
• Venta. La propiedad pasa al inversor a un precio acordado, generalmente alineado con los rendimientos de mercado actuales para activos logísticos en esa ubicación.
• Arrendamiento simultáneo. En la misma firma, el vendedor pasa a ser arrendatario bajo un nuevo contrato a largo plazo, habitualmente de entre 10 y 20 años, con condiciones de renta, indexación y responsabilidades de mantenimiento definidas desde el inicio.
• Despliegue del capital. El vendedor recibe el importe de la venta en efectivo y puede reinvertirlo de inmediato, ya sea en crecimiento, automatización, capital circulante o reducción de deuda, sin interrupción de la actividad en el emplazamiento.

• Libera capital inmovilizado en inmuebles para reinvertir en la actividad principal. Las naves y los centros de distribución son activos poco líquidos en el balance; el sale and lease back convierte ese valor en efectivo disponible.
• Mejora la liquidez del balance sin deuda adicional. Al tratarse de una venta y no de un préstamo, no añade apalancamiento ni covenants adicionales, algo relevante cuando las líneas de crédito existentes ya están comprometidas.
• Mantiene la continuidad operativa completa. Sin traslado, sin interrupción de los flujos de picking, empaquetado o expedición, y sin paradas para el personal ni los equipos.
• Puede combinarse con mejoras o ampliaciones dentro de la misma operación. Placas solares en cubierta, muelles de carga adicionales, entreplantas o infraestructura de automatización pueden a menudo incorporarse a la estructura de la operación.

Un operador logístico posee un centro de distribución de 40.000 m², valorado en aproximadamente 25 millones de euros. En lugar de recurrir a un préstamo para financiar un proyecto de automatización, la empresa vende el inmueble a un inversor y firma un contrato de arrendamiento de 9 años a una renta ajustada a mercado. Los 25 millones de euros obtenidos financian el proyecto de automatización y una reserva de capital circulante, mientras la empresa continúa operando en el mismo edificio, en las mismas condiciones operativas, sin interrupción del flujo durante la operación.

Frente a un préstamo bancario o hipoteca. Un préstamo añade deuda y normalmente exige garantías y covenants; el sale and lease back retira el activo por completo del balance sin afectar a las líneas de crédito existentes, aunque supone ceder la propiedad.

Frente a una venta directa (sin arrendamiento posterior). Una venta directa también libera capital, pero obliga al traslado. El sale and lease back libera el mismo capital manteniendo a la empresa en el mismo emplazamiento, una ventaja decisiva cuando ese emplazamiento es operativamente difícil o costoso de sustituir.