Sale and lease back is een transactie waarbij een bedrijf dat eigenaar is van zijn magazijn of bedrijfspand, dat pand verkoopt aan een investeerder, zoals een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), en tegelijk een langetermijnhuurovereenkomst tekent om er te blijven opereren. U zet zo een vast actief om in liquide kapitaal, zonder het operationele gebruik van het gebouw te verliezen.

Kort samengevat: sale and lease back zet vastgoed dat u al bezit om in kapitaal dat u opnieuw kunt inzetten, zonder verhuizing en zonder extra schuld.

Voor CFO’s betekent dit een financieringsvorm die de liquiditeitspositie verbetert zonder bestaande kredietlijnen aan te spreken. Voor site- en supply chain managers betekent het dat de dag na de transactie dezelfde stellingen, dezelfde laaddocks en dezelfde operationele opstelling gewoon blijven staan.

• Waardebepaling. De investeerder beoordeelt de marktwaarde, staat en verhuurbaarheid van het pand, rekening houdend met locatie, technische specificaties en resterende gebruiksduur.
• Verkoop. De eigendom gaat over naar de investeerder tegen een overeengekomen prijs, doorgaans afgestemd op de actuele markthuurrendementen voor logistiek vastgoed in die regio.
• Gelijktijdige lease back. Bij dezelfde ondertekening wordt de verkoper huurder onder een nieuw langetermijncontract, meestal tussen 10 en 20 jaar, met huurvoorwaarden, indexatie en onderhoudsafspraken die vooraf vastliggen.
• Inzet van het kapitaal. De verkoper ontvangt de verkoopopbrengst als cash en kan die onmiddellijk herinvesteren, of het nu gaat om groei, automatisering, werkkapitaal of schuldafbouw, zonder onderbreking van de activiteiten op de site.

• Maakt kapitaal vrij dat vastzit in vastgoed voor herinvestering in de kernactiviteit. Magazijnen en distributiecentra zijn illiquide activa op de balans; sale and lease back zet die waarde om in inzetbare cash.
• Versterkt de liquiditeitspositie zonder bijkomende schuld. Omdat het om een verkoop gaat en geen lening, komt er geen extra hefboom of convenanten bij, wat telt wanneer bestaande kredietlijnen al onder druk staan.
• Behoudt volledige operationele continuïteit. Geen verhuizing, geen onderbreking van picking, packing of verzendplanning, en geen stilstand voor personeel of uitrusting.
• Kan gecombineerd worden met upgrades of uitbreiding binnen dezelfde transactie. Zonnepanelen op het dak, extra laaddocks, mezzanine-ruimte of automatiseringsinfrastructuur worden vaak mee in de dealstructuur opgenomen.

Een logistieke operator bezit een distributiecentrum van 40.000 m², met een geschatte waarde van ongeveer 25 miljoen euro. In plaats van een lening aan te gaan voor een automatiseringsproject, verkoopt het bedrijf het pand aan een investeerder en tekent het een lease back-overeenkomst van 9 jaar tegen een marktconforme huurprijs. De opbrengst van 25 miljoen euro financiert de automatisering en een werkkapitaalbuffer, terwijl het bedrijf gewoon verder opereert vanuit hetzelfde gebouw, onder dezelfde operationele voorwaarden, zonder onderbreking van de doorstroom tijdens de transactie.

Versus een banklening of hypotheek. Een lening voegt schuld toe en vereist meestal onderpand en convenanten; sale and lease back haalt het actief volledig van de balans en raakt niet aan bestaande kredietlijnen, al betekent het wel dat u de eigendom opgeeft.

Versus een gewone verkoop (zonder lease back). Een gewone verkoop maakt ook kapitaal vrij, maar dwingt tot een verhuizing. Sale and lease back maakt hetzelfde kapitaal vrij terwijl u op dezelfde site blijft, wat telt wanneer die site operationeel moeilijk of duur te vervangen is.