Zit er kapitaal vast in je eigen distributiecentrum? Sale and lease back is een transactie waarbij je jouw pand verkoopt aan een investeerder, bijvoorbeeld een beursgenoteerd vastgoedbedrijf, en meteen een langlopend huurcontract tekent om er te blijven werken. Je zet zo een vast actief om in kapitaal dat je direct kunt inzetten, zonder dat je het operationele gebruik van het gebouw kwijtraakt.

Kort gezegd: sale and lease back zet vastgoed dat je al bezit om in kapitaal om verder mee te bouwen, zonder verhuizing en zonder extra schuld.

Voor een CFO is dit een financieringsvorm die de liquiditeit verbetert zonder aan bestaande kredietlijnen te komen. Voor een site- of supply chain manager betekent het: dezelfde stellingen, dezelfde loading docks, dezelfde operatie, de dag na de deal net als de dag ervoor.

• Waardebepaling. De investeerder beoordeelt de marktwaarde, staat en verhuurbaarheid van jouw pand: locatie, technische specificaties en resterende levensduur spelen allemaal mee.
• Verkoop. De eigendom gaat over naar de investeerder tegen een afgesproken prijs, meestal in lijn met actuele markthuurrendementen voor logistiek vastgoed in die regio.
• Directe lease back. Bij dezelfde ondertekening word je huurder onder een nieuw contract, doorgaans 10 tot 20 jaar, met huurvoorwaarden, indexatie en onderhoudsafspraken die vooraf vastliggen.
• Kapitaal inzetten. Je ontvangt de verkoopopbrengst in cash en kunt die meteen herinvesteren: in groei, automatisering, werkkapitaal of het aflossen van schuld, zonder dat de operatie op de site stilvalt.

• Maakt kapitaal vrij dat vastzit in vastgoed, voor herinvestering in je kernactiviteit. Distributiecentra staan als illiquide activa op de balans; sale and lease back zet die waarde om in inzetbare cash.
• Versterkt je liquiditeit zonder extra schuld. Het is een verkoop, geen lening, dus er komt geen hefboom of convenant bij, precies wanneer bestaande kredietlijnen al krap zitten.
• Behoudt volledige operationele continuïteit. Geen verhuizing, geen onderbreking van picking, packing of verzendplanning, geen stilstand voor mensen of machines.
• Kan gecombineerd worden met upgrades of uitbreiding, binnen dezelfde deal. Zonnepanelen, extra dockshelters, mezzanine of automatisering worden vaak meteen in de dealstructuur meegenomen.

Een logistiek bedrijf heeft een distributiecentrum van 40.000 m², met een geschatte waarde van ongeveer 25 miljoen euro. In plaats van een lening af te sluiten voor een automatiseringsproject, verkoopt het bedrijf het pand aan een investeerder en tekent het een lease back van 9 jaar tegen een marktconforme huurprijs. De opbrengst van 25 miljoen euro financiert de automatisering en een werkkapitaalbuffer, terwijl het bedrijf gewoon verder werkt vanuit hetzelfde gebouw, onder dezelfde operationele voorwaarden en zonder onderbreking van de doorlooptijden tijdens de transactie.

Versus een banklening of hypotheek. Een lening voegt schuld toe en vraagt meestal om onderpand en convenanten; sale and lease back haalt het actief volledig van de balans en raakt niet aan bestaande kredietlijnen, al geef je wel de eigendom op.

Versus een gewone verkoop (zonder lease back). Een gewone verkoop maakt ook kapitaal vrij, maar dwingt je te verhuizen. Sale and lease back maakt hetzelfde kapitaal vrij terwijl je op dezelfde locatie blijft, precies belangrijk als die locatie operationeel lastig of duur te vervangen is.