Sale-and-Leaseback ist eine Transaktion, bei der ein Unternehmen, das sein Lager oder seine Industrieimmobilie besitzt, diese an einen Investor verkauft, beispielsweise an eine regulierte Immobiliengesellschaft, und gleichzeitig einen langfristigen Mietvertrag unterzeichnet, um weiterhin am selben Standort zu operieren. Sie wandeln damit ein gebundenes Anlagegut in liquides Kapital um, ohne die operative Nutzung des Gebäudes zu verlieren.

Kurz gesagt: Sale-and-Leaseback wandelt bereits vorhandenes Immobilienvermögen in wieder einsetzbares Kapital um, ohne Standortwechsel und ohne zusätzliche Verschuldung.

Für den CFO bedeutet das eine Finanzierungsform, die die Liquidität verbessert, ohne bestehende Kreditlinien zu belasten. Für den Standort- oder Supply-Chain-Manager bedeutet es: dieselben Regale, dieselben Verladetore, derselbe Betrieb, am Tag nach dem Abschluss wie am Tag davor.

• Bewertung. Der Investor prüft den Marktwert, den Zustand und die Vermietbarkeit der Immobilie und berücksichtigt dabei Standort, technische Ausstattung und Restnutzungsdauer.
• Verkauf. Das Eigentum geht zu einem vereinbarten Preis auf den Investor über, der sich in der Regel an den aktuellen Marktrenditen für Logistikimmobilien am jeweiligen Standort orientiert.
• Gleichzeitiger Rückmietvertrag. Mit derselben Unterzeichnung wird der Verkäufer Mieter eines neuen langfristigen Vertrags, üblicherweise über 10 bis 20 Jahre, mit von Anfang an festgelegten Mietkonditionen, Indexierung und Instandhaltungspflichten.
• Kapitaleinsatz. Der Verkäufer erhält den Verkaufserlös als liquide Mittel und kann diesen sofort reinvestieren, etwa in Wachstum, Automatisierung, Betriebsmittel oder Schuldenabbau, ohne Unterbrechung des Betriebs am Standort.

• Setzt in Immobilien gebundenes Kapital für Investitionen im Kerngeschäft frei. Lager und Distributionszentren sind wenig liquide Vermögenswerte in der Bilanz; Sale-and-Leaseback wandelt diesen Wert in einsetzbare Liquidität um.
• Verbessert die Bilanzliquidität ohne zusätzliche Verschuldung. Da es sich um einen Verkauf und nicht um einen Kredit handelt, entsteht keine zusätzliche Verschuldung oder Covenant-Belastung, ein relevanter Punkt, wenn bestehende Kreditlinien bereits ausgeschöpft sind.
• Erhält die vollständige operative Kontinuität. Kein Umzug, keine Unterbrechung von Kommissionierung, Verpackung oder Versand, kein Stillstand für Personal oder Anlagen.
• Lässt sich mit Modernisierungen oder Erweiterungen in derselben Transaktion kombinieren. Photovoltaik auf dem Dach, zusätzliche Verladetore, Mezzaninflächen oder Automatisierungsinfrastruktur lassen sich häufig direkt in die Dealstruktur einbinden.

Ein Logistikunternehmen besitzt ein 40.000 m² großes Distributionszentrum mit einem geschätzten Wert von rund 25 Millionen Euro. Statt für ein Automatisierungsprojekt einen Kredit aufzunehmen, verkauft das Unternehmen die Immobilie an einen Investor und unterzeichnet einen Rückmietvertrag über 9 Jahre zu marktüblichen Konditionen. Der Erlös von 25 Millionen Euro finanziert die Automatisierung und einen Liquiditätspuffer, während das Unternehmen den Betrieb im selben Gebäude, unter denselben operativen Bedingungen und ohne Unterbrechung des Durchsatzes während der Transaktion fortsetzt.

Im Vergleich zu einem Bankkredit oder einer Hypothek. Ein Kredit erhöht die Verschuldung und erfordert in der Regel Sicherheiten und Covenants; Sale-and-Leaseback entfernt den Vermögenswert vollständig aus der Bilanz und berührt bestehende Kreditlinien nicht, bedeutet aber den Verzicht auf das Eigentum.

Im Vergleich zu einem reinen Verkauf (ohne Rückmietung). Ein reiner Verkauf setzt ebenfalls Kapital frei, erzwingt aber einen Standortwechsel. Sale-and-Leaseback setzt dasselbe Kapital frei, während das Unternehmen am Standort bleibt, ein entscheidender Punkt, wenn dieser operativ schwer oder teuer zu ersetzen wäre.