SipWell is een 100% Belgische onderneming die kristalhelder water (van bronkwaliteit) levert aan particulieren en bedrijven. Het water komt rechtstreeks uit hun 6 bronnen in Londerzeel, waar het meteen gebotteld wordt. Smaakvol drinkwater gegarandeerd, dus.

Maar welke uitdagingen bracht dat met zich mee toen er een Sale & Lease Back werd uitgerold? En waarom werd die beslissing überhaupt genomen? We vroegen het aan Frederik Middernacht, CFO van SipWell.

Welke voorwaarden leverde een Sale & Lease Back via WDP op voor SipWell?

Frederik Middernacht: Wel, we wilden in eerste instantie onze activiteiten en groei optimaal financieren. Aangezien het beheer van vastgoed niet tot onze kerntaken behoort, wilden we dit laten financieren door een externe partij.

Banken waarderen vastgoed bijzonder conservatief én bieden bovendien deze mogelijkheid niet. De liquiditeit die we wonnen door de Sale & Lease Back-operatie, zetten we vandaag in om onze core business te versterken: het aanbieden van overheerlijk, kraakhelder drinkwater.

Uw bottelarij staat pal boven de waterbronnen. Bracht dat uitdagingen met zich mee?

Frederik Middernacht: Daar hebben we absoluut goed over nagedacht. De site is cruciaal voor onze activiteiten. Maar door deze operatie werd de ondergrond eigendom van WDP. De bescherming van de toegang tot onze waterbronnen was dan ook dé voorwaarde om deze transactie te kunnen laten doorgaan.

Samen met WDP vonden we de juiste balans tussen onze belangen en die van WDP. We kregen de garanties die we vroegen, terwijl we toch ruimte creëerden voor toekomstige investeringen. Zo is er opgenomen dat de site uitgebreid kan worden naar het braakliggende gedeelte op de site, in samenwerking met WDP. We kunnen dit flexibel opnemen op de korte of lange termijn.

Hoe kijkt u terug op de samenwerking met WDP?

Frederik Middernacht: Het persoonlijke contact met de mensen bij WDP zat goed vanaf het eerste moment. Hun positieve en professionele aanpak droeg bij tot een succesvol transactieverhaal. Bovendien werkte WDP ook vlot samen met ons advocatenkantoor en onze externe vastgoedbemiddelaar.

De gesprekken gingen ook meteen naar de essentie van de zaak. We zaten rond de tafel met hetzelfde doel en merkten dat WDP de zaken pragmatisch en oplossingsgericht benaderde. En op een persoonlijke noot: onze WDP contactpersonen zijn aangename mensen om mee te werken, dat hielp zeker en vast.

Hadden jullie al ervaring met het Sale & Lease Back-principe?

Frederik Middernacht: Nee, dit was de eerste keer dat we met SipWell in deze constructie stapten. Daarom lieten we ons ook adviseren door een gespecialiseerde vastgoedbemiddelaar. Dit stelde een memorandum op en vond verschillende geïnteresseerde partijen, waarbij WDP uit de bus kwam als beste partij.

Daarbij keken we uiteraard naar prijs, maar ook naar betrouwbaarheid en ervaring. WDP scoorde op al deze vlakken uitmuntend. De beurskapitalisatie van WDP liet ons bovendien toe om met een inbreng in natura te werken, waarna er een deel van de verworven aandelen verkochten. Tot op vandaag blijven we voor een deel aandeelhouder van WDP, om zo ons geloof in het bedrijf én in onze langetermijnrelatie te benadrukken.

Door Matthias Maselis, partner real estate bij Stibbe, adviseur bij SipWell.

1. Overweeg om vandaag in te stappen in een Sale & Lease Back. De yields voor magazijnen hebben nog nooit zo scherp gestaan als nu.
2. Als (i) de btw op het gebouw in het verleden is afgetrokken, (ii) het gebouw niet langer ​‘nieuw’ wordt beschouwd voor btw-doeleinden en (iii) de btw-herzieningstermijn van 15 jaar nog niet verstreken is, is het in het kader van de nieuwe Europese rechtspraak toch mogelijk om een Sale-en Lease Back operatie te doen zonder dat dit automatisch leidt tot een negatieve btw-herziening (voor de nog lopende herzieningstermijn). Daarbij is het belangrijk om het lease-back aspect zoveel mogelijk financiële lease kenmerken te geven, zodat het door de fiscus als één financieringsoperatie wordt beschouwd.
3. Een sale & lease back-operatie is ook interessant omdat het onmiddellijk aanleiding geeft tot meerwaardetaxatie in de vennootschapsbelasting. Vanuit boekhoudkundig oogpunt wordt de gerealiseerde meerwaarde in principe niet onmiddellijk in resultaat genomen, maar op een overlopende rekening geboekt. Vervolgens wordt dit a rato van de afschrijvingen op het onroerend goed in opbrengst genomen.
4. Laat u bijstaan door een adviseur die de materie kent. Zo optimaliseert u uw transactie, laat u geen waarde op de tafel liggen en neemt u geen onnodige risico’s.