Il sale and lease back è un’operazione in cui un’azienda proprietaria del proprio magazzino o immobile industriale lo vende a un investitore, ad esempio una società immobiliare regolamentata, firmando contestualmente un contratto di locazione a lungo termine per continuare a operare nello stesso sito. In questo modo si trasforma un asset immobilizzato in capitale liquido, senza perdere l’uso operativo dell’immobile.

In sintesi: il sale and lease back trasforma un immobile già di proprietà in capitale reinvestibile, senza trasferimento di sede e senza indebitamento aggiuntivo.

Per un CFO, si tratta di una forma di finanziamento che migliora la liquidità senza intaccare le linee di credito esistenti. Per un responsabile di magazzino o della supply chain, significa continuare a operare nella stessa struttura, con le stesse scaffalature e le stesse baie di carico, dal giorno successivo alla firma.

• Valutazione. L’investitore analizza il valore di mercato, lo stato e la locabilità dell’immobile, considerando posizione, caratteristiche tecniche e vita utile residua.
• Vendita. La proprietà passa all’investitore a un prezzo concordato, generalmente allineato ai rendimenti di mercato correnti per gli immobili logistici in quell’area.
• Locazione simultanea. Alla stessa firma, il venditore diventa locatario in base a un nuovo contratto a lungo termine, tipicamente tra 10 e 20 anni, con condizioni di locazione, indicizzazione e responsabilità di manutenzione definite fin dall’inizio.
• Impiego del capitale. Il venditore riceve il ricavato della vendita in liquidità e può reinvestirlo immediatamente, sia in crescita, automazione, capitale circolante o riduzione del debito, senza interruzioni dell’attività presso il sito.

• Libera capitale immobilizzato in beni immobili da reinvestire nel core business. Magazzini e centri di distribuzione sono asset poco liquidi in bilancio; il sale and lease back converte quel valore in liquidità disponibile.
• Migliora la liquidità di bilancio senza indebitamento aggiuntivo. Trattandosi di una vendita e non di un finanziamento, non comporta leva finanziaria né covenant aggiuntivi, un aspetto rilevante quando le linee di credito esistenti sono già impegnate.
• Mantiene la piena continuità operativa. Nessun trasferimento, nessuna interruzione dei flussi di prelievo, imballaggio o spedizione, nessun fermo per personale o attrezzature.
• Può essere combinato con interventi di miglioramento o ampliamento nella stessa operazione. Pannelli fotovoltaici in copertura, baie di carico aggiuntive, spazi di mezzanino o infrastrutture di automazione possono spesso essere integrati direttamente nella struttura dell’operazione.

Un operatore logistico possiede un centro di distribuzione di 40.000 mq, con un valore stimato di circa 25 milioni di euro. Invece di ricorrere a un mutuo per finanziare un progetto di automazione, l’azienda vende l’immobile a un investitore e firma un contratto di locazione di 9 anni a un canone allineato al mercato. I 25 milioni di euro ottenuti finanziano l’automazione e una riserva di capitale circolante, mentre l’azienda continua a operare nello stesso edificio, alle stesse condizioni operative, senza interruzioni del flusso durante l’operazione.

Rispetto a un mutuo o un prestito bancario. Un finanziamento aggiunge debito e richiede generalmente garanzie e covenant; il sale and lease back rimuove completamente l’asset dal bilancio senza intaccare le linee di credito esistenti, pur comportando la cessione della proprietà.

Rispetto a una vendita semplice (senza locazione di ritorno). Anche una vendita semplice libera capitale, ma impone il trasferimento di sede. Il sale and lease back libera lo stesso capitale mantenendo l’azienda nello stesso sito, un vantaggio decisivo quando quel sito è operativamente difficile o costoso da sostituire.