SipWell est une société 100 % belge qui fournit de l’eau de source pure et de haute qualité aux particuliers et aux professionnels. L’eau provient directement de ses 6 sources à Londerzeel, où elle est immédiatement embouteillée. Le résultat ? Une eau potable et délicieuse.

Mais quels sont les défis engendrés par l’instauration d’une formule de Sale & Lease Back ? Et pourquoi cette décision a‑t-elle été prise au départ ? Nous avons posé la question à Frederik Middernacht, CFO de SipWell.

Quels sont les avantages offerts par la formule Sale & Lease Back de WDP pour SipWell ?

Frederik Middernacht: Eh bien, nous voulions avant tout financer nos activités et notre croissance de manière optimale. La gestion immobilière ne faisant pas partie de notre panel de tâches, nous en avions confié le financement à une tierce partie.

Les banques évaluent les biens immobiliers avec beaucoup de prudence et ne proposent pas cette option. Les liquidités que nous avons dégagées grâce à l’opération Sale & Lease Back, nous les avons investies dans notre core business : une eau potable délicieuse et cristalline.

Votre usine d’embouteillage se trouve juste au-dessus de votre source d’eau. Cela a‑t-il posé des problèmes ?

Frederik Middernacht: Nous avons énormément réfléchi à la question. Ce site est crucial pour nos activités, mais cette opération donne à WDP la propriété du sous-sol. Préserver l’accès à nos sources constituait la condition absolue pour permettre la réalisation de cette opération.

En concertation avec WDP, nous avons trouvé le bon équilibre entre leurs intérêts et les nôtres. Nous avons obtenu les garanties que nous désirions tout en ménageant de l’espace pour futurs investissements. Il a par exemple été prévu que le site puisse être étendu sur sa partie inoccupée, en collaboration avec WDP. Nous pouvons intégrer cette éventualité à court ou à long terme de manière flexible.

Comment s’est déroulé le partenariat avec WDP ?

Frederik Middernacht: D’entrée de jeu, le contact avec les collaborateurs de WDP a été excellent. Leur approche professionnelle et positive a contribué à une transaction fructueuse. Par ailleurs, WDP a également travaillé très efficacement avec notre cabinet d’avocats et notre agent immobilier externe. Les discussions ont immédiatement porté sur les points essentiels. Nous avions le même objectif et nous avons remarqué que WDP envisageait les choses avec beaucoup de pragmatisme et cherchait activement des solutions. Et sur une note plus personnelle : l’équipe WDP est très agréables, ça aide !

Connaissiez-vous le principe de Sale & Lease Back ?

Frederik Middernacht: Non, c’était la première fois que nous testions la formule chez SipWell. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nous nous sommes fait conseiller par un agent immobilier spécialisé. Ils ont rédigé un mémorandum et ont trouvé plusieurs parties intéressées, parmi lesquelles WDP, qui s’est avéré le choix le plus judicieux.

Nous avons évidemment tenu compte du prix, mais aussi de la fiabilité et de l’expérience. WDP a obtenu d’excellents résultats sur tous les points. La capitalisation boursière de WDP nous a également permis de travailler avec un apport en nature, après quoi nous avons vendu une partie des actions acquises. À ce jour, nous sommes toujours partiellement actionnaires de WDP, ce qui souligne notre foi dans l’entreprise et dans notre relation à long terme.

Par Matthias Maselis, partenaire en immobilier chez Stibbe, conseiller de SipWell.

1. Réfléchissez dès aujourd’hui à la possibilité d’une formule de Sale & Lease Back : les rendements des entrepôts n’ont jamais été aussi intéressants.
2. Si (i) la TVA sur le bâtiment a déjà été déduite, (ii) le bâtiment n’est plus considéré comme « neuf » par rapport à la TVA, et (iii) la période d’ajustement de la TVA de 15 ans n’a pas encore expiré, il est toujours possible, en vertu de la nouvelle jurisprudence européenne, de mettre en place une opération de « Sale and Lease Back » sans entrainer automatiquement un ajustement négatif de la TVA (pour la période encore en cours). À cet égard, il est important d’attribuer au lease-back le plus grand nombre possible de caractéristiques, afin qu’il soit considéré comme une seule opération de financement par les autorités fiscales.
3. Une opération de sale & lease back est également intéressante, car elle donne immédiatement lieu à une évaluation de la plus-value de l’impôt sur les sociétés. D’un point de vue comptable, la plus-value réalisée n’est en principe pas comptabilisée immédiatement dans le résultat, mais dans un compte de régularisation. Celui-ci est ensuite pris en compte dans les revenus au prorata de l’amortissement du bien.
4. Faites-vous conseiller par un spécialiste dans le domaine. Vous optimiserez ainsi votre transaction, vous exploiterez toute votre valeur et vous éviterez les risques inutiles.