Dans le secteur de l’immobilier logistique, la notion de développement durable est souvent réduite à un simple label, à une note d’évaluation ou à une certification ponctuelle. Chez WDP, nous adoptons délibérément une approche différente. Obtenir une certification n’est pas une fin en soi, mais plutôt un outil nous permettant d’améliorer nos installations, de donner une direction à nos décisions d’investissement et de soutenir la transformation à long terme de portefeuille d’actifs immobiliers.

À la fin de l’année 2025, 72 % du portefeuille de WDP avait déjà reçu une certification verte, représentant environ 5,7 milliards d’euros en juste valeur ou 5,9 millions de m² d’installations logistiques aux quatre coins de l’Europe. La progression s’avère significative par rapport aux 29 % enregistrés en 2022, lorsque nous avons lancé notre Programme d’Action pour le Climat. Cette étape importante reflète le fruit de nos années passées à fournir des efforts structurés dans différents pays, types d’actifs et équipes, en s’appuyant sur des normes internationalement reconnus tels que BREEAM et EDGE. Ce pourcentage ne reflète pas pour autant tout le chemin parcouru. Nous nous intéressons à la manière dont ces normes sont appliquées dans la pratique, comment elles se complètent et comment elles nous aident à améliorer continuellement les performances de nos bâtiments logistiques tout au long de leur cycle de vie.

Cet article présente les raisons qui nous poussent à suivre une telle approche, les progrès réalisés jusqu’à ce jour, les réalités opérationnelles liées à l’implémentation des critères de certification à grande échelle, et la manière dont les connaissances opérationnelles permettent d’accéder à des biens immobiliers logistiques de meilleure qualité et plus résilients, autant pour les clients que pour les investisseurs et les partenaires (financiers).

Pour atteindre un taux de certifications vertes de 72 % dans un portefeuille logistique européen, il faut plus que de l’ambition. Cela exige également une structure, une direction et une exécution rigoureuses.

Au cours des dernières années, WDP a systématiquement accru le nombre de certifications BREEAM In-Use et EDGE délivrées à ses entrepôts et centres de distribution. Dans plusieurs pays, dont les Pays-Bas, nos différentes installations sont réévaluées plus fréquemment que requis. Cela permet une implémentation plus rapide des mesures d’amélioration, un suivi minutieux des progrès et une augmentation constante du nombre total de certifications écologiques.

La certification EDGE vient renforcer nos efforts en fournissant un référentiel clair axé sur la performance des nouveaux développements et des typologies de bâtiments pouvant être reproduits. Cela garantit que les objectifs d’efficacité sont non seulement bien définis, mais également atteints de manière cohérente à grande échelle.

En guise de résultats, notre portefeuille d’actifs immobiliers accumule non seulement de plus en plus de certifications, mais améliore également sa performance ESG. Les profils énergétiques et hydriques, les mesures prises en matière de sécurité, les risques liés à la résilience et le potentiel d’amélioration des activités opérationnelles deviennent transparents et exploitables, renforçant ainsi les prises de décision associés à des actifs, des pays et au groupe.

Le processus d’application de la certification BREEAM In-Use à un vaste portefeuille logistique permet de récolter des informations précieuses, mais révèle également certaines contraintes structurelles spécifiques à cette catégorie d’actifs.

Certains critères d’évaluation ont été historiquement développés en tenant compte des espaces de bureaux, alors que les bâtiments logistiques sont principalement des espaces opérationnels et de stockage. De plus, L’emplacement de l’installation peut impacter le transport et l’accessibilité et désavantager les actifs immobiliers situés en dehors des centres urbains, malgré leur pertinence opérationnelle.

L’autre point qui se révèle complexe est le contrôle opérationnel. En tant que propriétaire immobilier, WDP dépend souvent des processus et des données gérés par les locataires pour prendre des décisions concernant la consommation d’énergie, la gestion des déchets ou encore l’aménagement. Cette réalité demande ainsi une collaboration étroite et une répartition pragmatique des responsabilités.

Plutôt que de considérer les résultats de chaque certification comme des résultats statiques, WDP les utilise comme source d’apprentissage qui peut bénéficier à l’ensemble du portefeuille.

Les résultats des évaluations de BREEAM In-Use et d’EDGE sont systématiquement partagés entre les équipes chargées de la gestion immobilière, du développement et de la durabilité. Cela permet de s’assurer que l’expérience opérationnelle influence directement les choix pris en termes de conception, de caractéristiques techniques et d’investissement pour les nouveaux projets.

En se misant dès le départ sur des mesures ayant un fort impact sur les performances ESG, la faisabilité et la rentabilité lorsqu’elles sont intégrées, WDP renforce continuellement ses caractéristiques techniques standards et améliore les niveaux de performance, de résilience et la facilité d’utilisation de ses installations logistiques.

Pour atteindre un bon niveau de durabilité sur l’ensemble du portefeuille, un vrai effort collaboratif est nécessaire. Au sein de WDP, l’étroite coordination des équipes de gestion immobilière, de développement, de performances ESG permet de s’assurer que la stratégie, les résultats de chaque processus de certification et les réalités opérationnelles sont toujours bien alignés. Cette collaboration interne se retrouve renforcée par l’expertise pratique et les défis constructifs de nos évaluateurs externes. Notre étroite collaboration avec Bopro en Belgique, C2N aux Pays-Bas et Build-Green en Roumanie permet de réaliser des analyses précises, d’élaborer des plans d’amélioration réalistes et d’assurer un apprentissage continu dans tous les pays. Grâce à cette forte cohésion des équipes internes et des partenaires externes de confiance, nous avons pu obtenir les résultats enregistrés jusqu’à ce jour.

Plutôt que de considérer les résultats de la certification comme des résultats statiques, WDP affine en permanence ses caractéristiques techniques standards en se basant sur les conclusions tirées des différents actifs du portefeuille. Dès la conception, la priorité est donnée aux mesures qui ont un impact positif sur les opérations, les performances ESG et la rentabilité.

Les axes prioritaires sont la collecte et la disponibilité des données, le photovoltaïque prêt à l’emploi et standard, les stratégies d’éclairage à haut rendement, les mesures prises en matière d’efficacité hydrique et l’implémentation de véhicules électriques. Ces éléments favorisent à la fois la performance opérationnelle et l’adaptabilité à long terme, tout en évitant plus tard des rénovations coûteuses qui pourraient apparaître dans le cycle de vie des actifs.

Dans le secteur de l’immobilier logistique, la notion de durabilité ne s’arrête pas aux systèmes techniques. Le bien-être, la sécurité et la résilience sont directement intégrés à la performance à long terme des actifs.

WDP intègre de plus en plus de mesures ESG axées sur les personnes, notamment des stratégies liées au confort thermique et au climat intérieur dans les zones occupées, des installations dédiées au bien-être et, lorsque cela est possible, des espaces verts.

L’implémentation de la notion de sécurité dès toute conception reste une priorité fondamentale : une séparation systématique du personnel vulnérable et du trafic des poids lourds grâce à des passerelles protégées, des passages piétons sécurisés, un éclairage approprié, une signalisation adéquate et des mesures de gestion de la vitesse.

En parallèle, des mesures liées à la résilience et à la circularité sont intégrées lorsqu’elles s’avèrent pertinentes : l’atténuation des risques d’inondation et de tempête, la protection des installations critiques, l’amélioration du drainage, les installations de tri des déchets et une documentation rigoureuse des données de durabilité intégrées

WDP met un point d’honneur à faire évoluer les normes de durabilité pour une amélioration continue des performances et une transformation du portefeuille, sans s’arrêter à l’obtention de certifications.

BREEAM In-Use apporte une vision approfondie et pratique. EDGE offre évolutivité, clarté et comparabilité. Ensemble, ils permettent à WDP de ne pas seulement s’arrêter à l’obtention d’une certification comme objectif final, mais de promouvoir la notion de durabilité comme moteur de valeur à long terme.

En s’appuyant sur un apprentissage opérationnel, des boucles de rétroaction sur la conception et des stratégies de certification évolutives, WDP continue de constituer un portefeuille logistique toujours plus performant, qui s’adapte plus rapidement et reste pertinent, autant auprès des clients, qu’auprès des investisseurs et de la société.

C’est non seulement une évaluation aboutissant à l’obtention d’une certification, mais aussi un processus permettant des améliorations continues.