Leader mondial des services et des investissements immobiliers commerciaux, CBRE compte plus de 115 000 professionnels dans plus de 100 pays. Mihai Patrulescu est à la tête du département Investment Properties de CBRE Romania. Nous nous sommes entretenus avec lui pour en savoir plus sur le secteur immobilier logistique et industriel en Roumanie, de même que sur la manière dont il évolue pour s’adapter au nearshoring.

Des événements récents comme la pandémie et la guerre en Ukraine ont intensifié les discussions sur le nearshoring, le friendshoring devenant une tendance qui prend de plus en plus d’ampleur. Bien que ces tendances prennent du temps à se consolider (environ cinq ans), je pense que le nearshoring et le friendshoring seront essentiels pour la Roumanie dans les prochaines années.

Oui. Avant 2020 et même en 2021 et 2022, l’activité de location en Roumanie était surtout alimentée par l’entreposage et la logistique. Au fil des ans, la situation a évolué et en 2023, pour la première fois, nous avons constaté une augmentation de la location non seulement pour l’entreposage et la logistique, mais aussi pour la production, qui est passée de 7 % en 2022 à 18 % en 2023. 

Contrairement au stockage et à la logistique, on ne déplace pas simplement une activité de production parce qu’il y a des avantages à court terme. Les entreprises qui choisissent une délocalisation de proximité et installent leur production en Roumanie estiment que ce pays est le meilleur choix stratégique – aujourd’hui comme demain. Cela montre qu’il est fort probable que le nearshoring en Roumanie continuera à gagner en importance. »ill only keep on gaining importance.

Quand on parle de nearshoring, il faut de la demande, d’une part, mais aussi le potentiel pour l’absorber, d’autre part. C’est à ce niveau-là que la Roumanie a vraiment évolué. Jusqu’en 2021, Bucarest a été le principal moteur et représentait une activité de location totale d’environ 82 %. En deuxième position, on trouvait les régions de l’ouest et du nord-ouest de la Roumanie, qui tournaient autour de 20 %. Pourquoi ? Parce que les infrastructures roumaines étaient assez médiocres en raison de la proximité de la Hongrie, cela n’a pas eu de répercussion sur l’ouest du pays. Comme vous pouvez l’imaginer, cela signifie également qu’il existe un potentiel inexploité dans d’autres régions de Roumanie.

Au cours des cinq dernières années, les infrastructures ont connu une transformation majeure en Roumanie. Le nombre de kilomètres d’autoroutes a doublé et les projections tablent sur un nouveau doublement au cours des cinq prochaines années. Ces nouvelles autoroutes désenclavent déjà des régions autrefois sous-développées et créent ainsi de nouvelles opportunités d’emploi. Cette amélioration des infrastructures débouchera probablement sur une répartition plus équilibrée de l’activité économique en Roumanie, dont une augmentation de l’activité de location dans ces régions jusqu’alors inexploitées.

L’évaluation du potentiel des différentes régions de Roumanie révèle des avantages et des opportunités distincts pour les promoteurs et les investisseurs. L’ouest/nord-ouest se distingue par sa main‑d’œuvre qualifiée et sa position stratégique de porte d’entrée vers l’Europe occidentale ; cette région est donc très recherchée. Dans le sud, la concurrence limitée, la main‑d’œuvre abordable et l’excellent accès aux transports offrent des possibilités qui ont été sous-exploitées. Le centre peut s’enorgueillir d’une main‑d’œuvre hautement qualifiée et d’un projet d’autoroute reliant Brasov à Bucarest, ce qui en fait une région attrayante pour les investisseurs. Dans la région est/nord-est, des facteurs tels qu’une concurrence limitée, une main‑d’œuvre bon marché et des sites avantageux comme Iasi et Galati offrent des perspectives de développement et d’investissement prometteuses.